Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties kijkt horizontaal

Bouwproductie is veelkoppig monster

Tekst Pieter Verbeek Beeld ANP Foto

Er worden veel te weinig sociale huurwoningen en tijdelijke woningen gebouwd om de tekorten op de woningmarkt op te lossen. Vooral vergunningen, bezwaarprocedures en aanbestedingen lijken nog steeds de boel te vertragen. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties luidt de noodklok. ‘We lopen achter en dat moeten we ons niet zomaar laten gebeuren.’

In het project Zuiderveld in Nijmegen worden sociale huurwoningen gereedgemaakt voor bewoning

Nederlandse woningcorporaties willen meer en sneller sociale huurwoningen bouwen. Zij hebben voor 150.000 woningen aanvragen ingediend bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) om gebruik te maken van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Nieuwbouw (RVVN). Dankzij deze regeling krijgen woningcorporaties korting op de verplichte verhuurderheffing als zij deze woningen bouwen voor 2026. De Taskforce is opgericht vanuit de samenwerking van corporaties, gemeenten, provincies en het rijk om de nieuwbouw van deze woningen te monitoren en waar nodig aan te jagen.

Vertraging Nu anderhalf jaar staat de teller nog maar op ongeveer 10 procent van de te halen aantallen woningen. 72 Procent van de woningen beschikt nog niet over een onherroepelijke omgevingsvergunning die de bouw mogelijk maakt. Als er niks gebeurt, dan zal in 2026 maar een derde zijn gerealiseerd, waarschuwde de Taskforce eind vorig jaar in haar eerste rapportage. Daaruit bleek dat 17 procent van de sociale huurbouw vertraging heeft opgelopen, en 14 procent is afgevallen. Ook is er nog geen kwart van de beoogde 10.000 tijdelijke woningen gebouwd. De doelaantallen zijn gebaseerd op wat woningcorporaties hebben opgegeven. Voor deze woningen zou zowel al plek als financiering zijn. Dat bleek tegen te vallen. ‘Tussen bedenken waar de plek is en het daadwerkelijk daar ontwikkelen moet nog veel gebeuren,’ legt Hein de Haan uit, wethouder Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, Wonen van gemeente Leeuwarden en lid van de Taskforce. ‘Een deel was de grond bleek nog niet geregeld. Er lag bijvoorbeeld geen bestemmingsplan op, of er moeten nog allerlei planologische procedures, beleidsmatige afwegingen of democratische besluitvormingsprocessen plaatsvinden. Zo ontstaat er vertraging, en kost het veel meer tijd dan we ons kunnen veroorloven.’

‘17 Procent van de sociale huurbouw heeft vertraging opgelopen’

Rob Haans

Rob Haans is bestuurs­voorzitter van woning­corporatie de Alliantie

Sneller escaleren ‘Het is een forse opgave die we hebben als Taskforce,’ vult Rob Haans aan, bestuursvoorzitter van woningcorporatie de Alliantie, een woningcorporatie met sociale huurwoningen in de regio’s Amsterdam, Almere, Amersfoort en Hilversum en medelid van de Taskforce. ‘Die bouwproductie is een veelkoppig monster. Het is niet iets wat je even aanzet en dan werkt het.’ Dat bleek ook wel toen stimulerende regelingen, zoals de RVV-regeling, niet hielpen om het tempo van de nieuwbouw op te schroeven. Haans: ‘Ik vind het ontzettend jammer dat we niet het volume aangejaagd krijgen zoals we voor ogen hadden.’ Toch heeft de Taskforce wel degelijk resultaten geboekt, aldus de bestuursvoorzitter van de Alliantie. ‘We hebben de afgelopen tijd een slag geslagen om de problematiek scherper in beeld te krijgen, en om alle partijen betrokken te krijgen die nodig zijn voor het oplossen van deze problematiek. Ik vind het heel plezierig hoe we nu onderling samenwerken. We wijzen niet meer naar elkaar, maar naar het probleem. En dat leidt tot verbetering van de aanpak. Partijen weten elkaar beter te vinden, kunnen sneller escaleren. Ook zien we dat ze het Expertteam Woningbouw vaker inzetten. Deze onafhankelijke experts kunnen een observatie maken op een project, of in een stad of regio. Dat leidt dan vaak tot verscherpt inzicht, waardoor projecten vlot kunnen worden getrokken. Dat zien we nu echt op meerdere plekken gebeuren. Of het nu gaat om het versnellen van procedures, rondkrijgen van bestemmingsplannen, er zijn zoveel elementen die spelen bij nieuwbouw en versnelling. Die krijg je alleen op tafel door je in elkaars positie te verdiepen en dan tegen elkaar te zeggen dat we het samen aangaan.’ De Haan is dan ook blij dat gemeenten, provincies, rijk en corporaties samenwerken in de Taskforce. ‘Vanuit de eigen stad ben je vooral bezig de met de eigen plannen. Nu kunnen we beter horizontaal kijken hoe het gaat in het hele land, en krijgen hierdoor een goed beeld van waar de knelpunten zitten in het systeem. Je merkt dat ze worden opgepakt.’

Vertragende procedures Waar gaat het precies mis? Dat ligt vooral aan zaken als de planologische voorbereiding, vergunningen en bezwaarprocedures in het bouwproces, rapporteerde de Taskforce. Er zijn drie fases in het bouwen. In de plan- en besluitvormingsfase kom je samen tot een goed plan. De gemeente en corporaties spelen hierbij een rol maar ook derden die bijvoorbeeld een grondpositie hebben of ontwikkelaar zijn. In de vergunningsfase krijgt het bouwproject een bestemmingsplan en wordt er een omgevingsvergunning verleend. In de laatste fase, de realisatiefase vindt het daadwerkelijke bouwen plaats. ‘In alle drie de fases komen we voorbeelden tegen waar het beter en sneller kan, maar die voorfase is de meest complexe en tijdrovende,’ stelt De Haan. Een van de ambities van de Taskforce is dan ook om te kijken of die voorfase niet gehalveerd kan worden. Haans: ‘In bouwprojecten ben je al snel 8 tot 12 jaar kwijt aan het hele proces, waarbij de voorfase al snel 5 tot 6 jaar kost. We hebben onlangs in Hilversum met de Alliantie een project afgerond, dat een voorfase kende van wel 30 jaar. Er waren heel veel discussies over wat er met de grond moest gebeuren, en er gingen twee generaties overheen. Uiteindelijk is door de urgentie met oog op woningnood besloten woningen te bouwen. In 41 dagen hebben we daar een rij eengezinswoningen gebouwd. In die voorfase is dus heel wat te winnen. Dan hebben we het over ruimtelijke ordening, over urgentie, over prioriteiten leggen, over het goed betrekken van buurten en over woonvisies en ambities.’ De Haan vult aan: ‘Het gaat over doorzettingsmacht. We komen uit een periode, waarin zowel gemeenten als corporaties financieel minder slagkracht hebben gekregen, ook in positie. Alle gemeenten zijn een beetje opgehouden met actieve grondpolitiek, corporaties werden door de Woningwet in 2018 meer tot kerntaken gedwongen en aarzelden meer om ontwikkelstappen te nemen. Daarvan zie je nu nog steeds de gevolgen. Ook het weer in positie brengen van gemeenten en corporaties moet echt helpen om tot korter proceduretijden kan komen.’

Hein de Haan

Hein de Haan is wethouder Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, Wonen van gemeente Leeuwarden

‘Geef ruim baan aan de versnelling van de woningbouw’

Heilige huisjes

Dat betekent volgens Haans ook heilige huisjes ter discussie stellen, die belemmerend kunnen werken. ‘Kijk bijvoorbeeld naar de hele discussie over ruimtelijke ordening. Moet je nu met verdichting aan de gang, of kun je ook in weilanden gaan bouwen? Deze dogmatische vraag werkt belemmerend. Wat we met elkaar moeten onderkennen, is dat het probleem veel ingewikkelder is dan deze eenvoudige vraag. Je zult zowel in je steden moeten verdichten, maar dan op een acceptabele manier waarbij je veel oog hebt voor leefbaarheid en voldoende groen in de stad. Daarnaast zal je de volledige woningvraag in Nederland niet alleen met binnenstedelijke verdichting oplossen, en moet je wel aan de randen van die steden, of misschien in nieuwe uitleggebieden, aan de gang. De discussie is nu echter zo sterk gepolariseerd dat er geen ruimte is voor nuance. En dat is juist van belang. We hebben op agrarisch gebied heel veel te doen. Dat kan ertoe leiden dat we een paar procent agrarisch gebied moeten opofferen. Er is wel eens berekend dat een klein percentage van het agrarisch arsenaal een toevoeging van wonen en natuur kan veroorzaken waarmee Nederland uiteindelijk groener en stikstofarmer wordt. Dat wordt in de huidige polarisatie altijd weggehouden. Dat is ook een leerpunt voor ons in de Taskforce: ga op zoek naar oplossingsmogelijkheden in plaats van die polariteiten.’

Vereende krachten

Want we lopen achter en dat moeten we ons niet zomaar laten gebeuren, waarschuwt Haans. ‘We hebben gezien dat we met vereende krachten in staat zijn om hier echt iets aan te veranderen. Maak daar volop gebruik van. Dat geldt voor alle partijen. Geef ruim baan aan de versnelling van de woningbouw.’ Want op dit moment is er een tekort van zo’n 300.000 woningen in Nederland, en de volledige woningmarkt stagneert alleen maar verder. Van betaalbare koopwoningen tot zelfs iets duurdere woningen waarin doorgestroomd kan worden. Er zijn uiteindelijk 1 miljoen woningen nodig in ons land. Daarvan is ongeveer een derde sociale huur. Juist deze doelgroepen komen in de verdrukking, stelt Haans. Van mensen met een bescheiden inkomen, starters op de woningmarkt tot vluchtelingen en mensen die net zijn gescheiden. Ook het aantal jongeren dat noodgedwongen langer thuis blijft wonen, wordt steeds groter. ‘Dat wil je als samenleving niet.’ In juni verschijnt de tweede rapportage van de Taskforce. Als het aan Haans en De Haan ligt gaat de Taskforce voorlopig nog even door, totdat er echt dingen veranderen. Zoals een halvering van de doorlooptijd voor een bouwproject. De Haan: ‘We moeten allemaal kijken hoe we elkaar daarbij kunnen helpen. Het is immers een heel complexe opgave, Naast meer bouwen hebben we het ook over het oplossen van problemen als infrastructuur, stikstof en tekorten aan personeel. We moeten minder kijken naar de individuele belangen, en samen dit probleem oplossen.’ ◼

Deel dit artikel