Gemeenten moeten zorgen voor bereikbaarheid

Focus op functie­mix maakt binnen­stad beter

Tekst Marc Notebomer Beeld Shutterstock

Het aantal winkelpanden dat leegstaat is in 2021 flink gedaald. Volgens onderzoeksbureau Locatus daalde de leegstand van 7,5 procent aan het begin van 2021 naar 6,8 procent aan het eind van het jaar. Dat lijkt goed nieuws (oorzaak: meer klanten, grotere omzetten of een oplevende economie?) maar is vooral het gevolg van vastgoedeigenaars die hun panden een andere bestemming geven. Geen reden dus voor winkeliers, vastgoedeigenaars en gemeenten om op hun lauweren te rusten, zeggen Gerarda Westerhuis en Ward van der Stee, respectievelijk senior sectoreconoom en sectoranalist retail & leisure bij ABN AMRO. Zij moeten samen rond de tafel om te zorgen dat hun winkelgebieden aantrekkelijk blijven en om klanten een winkelervaring te bieden die zich onderscheidt van het online aanbod.

‘Het aantal winkelpanden in Nederland neemt al langere tijd af. In 2015 waren het er 231.000 en in april van dit jaar 216.000,’ zegt Ward van der Stee. ‘Het gaat daarbij niet alleen om winkelpanden maar ook om hotels en restaurants,’ vult Gerarda Westerhuis aan. ‘Dus eigenlijk om commercieel vastgoed.’

‘Er is minder leegstand van commercieel vastgoed’

Flexibeler De meest voor de hand liggende verklaring voor deze trend is volgens Van der Stee dat shoppen in winkelgebieden en stadscentra steeds vaker wordt vervangen door winkelen online. ‘Met name bij kleding en elektronica zie je dat online steeds meer terrein wint. Bij elektronica hoef je het product niet per se in je handen te hebben; je hoeft het niet te zien of te voelen. Dat is bij kleding anders maar ook daar zie je een beweging richting online. De grote platformen kunnen nu eenmaal veel concurrentie bieden doordat ze hun producten voor lagere prijzen kunnen aanbieden.’ Tegelijkertijd neemt het aantal leegstaande panden af. Begin 2021 stonden volgens Locatus nog 16.335 panden leeg, aan het eind van 2021 waren dat er 14.579, een afname van 1.756 panden. Zoals gezegd komt dat doordat ze ‘uit de voorraad zijn getrokken’, zoals Westerhuis dat noemt. Dat wil zeggen dat ze een andere bestemming hebben gekregen, bijvoorbeeld wonen. Westerhuis: ‘Gemeenten zijn flexibeler geworden met hun bestemmings­plannen. Vroeger waren ze daar veel strikter mee. Waarschijnlijk hebben de problemen op de woningmarkt daar iets mee te maken. Sinds een tijdje is het veel gemakkelijker om commercieel vastgoed een andere functie te geven.’ Dat er minder commercieel vastgoed leegstaat, is dus geen indicator van economisch groei. Gemeenten moeten zich volgens Van der Stee en Westerhuis dan ook niet in slaap laten sussen. Van der Stee: ‘Ons advies aan gemeente­bestuurders is om met verhuurders, winkeliers en horecaondernemer rond de tafel te gaan om lokale problemen in kaart te brengen.’ ‘En vooral ook om een visie te ontwikkelen,’ vult Westerhuis aan. ‘Daarbij is het belangrijk om ook aandacht te besteden aan de bereik­baarheid van winkelgebieden en stadscentra. Dat is bij uitstek natuurlijk iets wat bij gemeenten ligt.’

Poppen Een tweede punt van aandacht: wat onderscheidt fysiek winkelen van online? Van der Stee: ‘Dat is de beleving, de ervaring. Je ziet dat ook terugkomen bij de grote ketens als H&M en ZARA.’ Westerhuis: ‘Van drie grote panden in de binnenstad gaan ze terug naar een, vanwege online. En in het ene pand dat overblijft, de flagstore, proberen ze de winkelervaring van klanten zo veel mogelijke te optimaliseren.’ Gemeenten zouden extra aandacht moeten geven aan kleine ondernemers, vinden ze. Van der Stee: ‘Een winkelgebied wordt aantrekkelijk als er ook kleinere winkeltjes zitten en niet alleen grote ketens. Je kunt de omgevings­omstandigheden daarvoor verbeteren, bijvoorbeeld door kleinere panden aan te bieden waar de huur wat lager is.’ Westerhuis: ‘Of speciale adviestrajecten starten voor kleine ondernemers.’

De grootste procentuele afname van het aantal retailpanden zien we in de grote steden (meer dan 100.000 inwoners) buiten de winkelgebieden. Hier is bijna een kwart van de leegstaande panden omgebouwd naar een andere functie. Dat het juist op deze plaatsen gebeurt is ook logisch, buiten winkelgebieden is de waarde van winkelvastgoed sowieso lager en juist in grote steden is de meeste behoefte aan woningen. Voor meer informatie: www.locatus.nl.

Glazen bol Gemeenten die plannen hebben om hun winkelgebieden aantrekkelijker te maken voor bewoners en bezoekers kunnen tot en met 30 mei 2022 financiële ondersteuning aanvragen bij het ministerie van Economische Zaken en Klimaat. Het ministerie stelt in het kader van de zogenoemde Impulsaanpak Winkelgebieden 22 miljoen euro beschikbaar om de openbare ruimte en gebouwen in een gebied aan te pakken. Met deze aanpak wil de rijksoverheid (delen van) binnenstedelijke winkelgebieden helpen omvormen tot toekomst­bestendige gebieden met een stevige, sociale en economische basis. De vraag is of dat gaat helpen. Hoe zien Westerhuis en Van der Stee de toekomst van fysiek winkelen? Van der Stee: ‘We hebben natuurlijk geen glazen bol, maar kunnen wel een verwachting uitspreken. De concurrentie van online is sterk en men is er meer vertrouwd mee geraakt tijdens de pandemie. Maar het is de vraag of dat blijft hangen.’ Ondertussen heeft de winkelier het echt lastig en moet flink zijn best doen om onderscheidend te zijn . ‘Hoe zorg je dat het gebied als geheel aantrekkelijk is,’ vraagt Westerhuis zich af. ‘Het antwoord is: door voor een functiemix te zorgen: cultuur, horeca en wonen... alles bij elkaar. Dan spreek je meerdere doel­groepen aan: bijvoorbeeld ouderen die naar een museum gaan, maar ook jongeren die willen shoppen.’ Waar winkelen de beide economen zelf het liefst? Voor Westerhuis is dat de Lange Hezelstraat in Nijmegen. ‘Het is er heel gezellig, met boetiekjes, een kaasboer en restaurantjes.’ Bij Van der Stee is Amsterdam favoriet. ‘Ik heb daar lang gewoond, in de Rivierenbuurt. Nu zit ik tijdelijk in Toronto. Daar heb je ook mooie winkelstraten, maar er rijden vooral veel auto’s. Als ik een Amster­damse straat moet noemen, dan wordt het de Gerard Doustraat, achter de Albert Cuyp. Daar zit van alles: winkeltjes en horeca, maar ook grotere ketens. Maar dan wel in een kleiner pand.’ ◼

‘Het is gemakkelijker geworden de bestemming van panden te wijzigen’

Deel dit artikel