‘Momenteel hebben we een tekort aan handjes’

Pak de bouwopgave integraal aan

Tekst Jelle van der Meulen Beeld Aagjestudio

De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) wil meer met de gemeente samenwerken op het gebied van ruimtelijke ordening. Door gebruik te maken van de eigen lokale kennis van de drie vastgoedsectoren – Wonen, Business en Agrarisch & Landelijk – denkt de NVM de bouwopgave sneller en integraler te lijf te kunnen gaan.

Sander Heidinga, Lana Goutsmits-Gerssen en Jos Ebbers (v.l.n.r.)

Soms lijkt de woningbouwopgave in een gemeente best eenvoudig. Stel, in een onderzoek geeft twee derde van de respondenten aan behoefte te hebben aan een betaalbare woning (met een prijskaartje tot aan de NHG-grens van 3,5 ton). De gemeente maakt onmiddellijk plannen om twee derde van de te bouwen woningen betaalbaar te maken. ‘De gedachte is: hier is behoefte aan, dat gaan we bouwen. Maar zo werkt het niet altijd, er is een heel scala aan mogelijkheden,’ zegt Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen van de NVM. ‘Waar liggen de werkelijke behoeften? Het kan bijvoorbeeld ook juist slim zijn om duurdere woningen te bouwen zodat er doorstroom op gang kan komen.’

Data en kennis De NVM is de grootste Nederlandse ledenorganisatie van makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen. Met de drie vastgoedsectoren Wonen, Business en Agrarisch & Landelijk heeft de vereniging de expertise in huis om complexe vraagstukken op het gebied van ruimtelijke ordening inzichtelijk te maken voor gemeenten en hun inwoners. Overheden weten de NVM niet altijd te vinden, terwijl ze daar juist baat bij kunnen hebben, vult Jos Ebbers, voorzitter van de vakgroep Agrarisch & Landelijk, aan. ‘Je staat er versteld van hoeveel kennis en data er aanwezig zijn bij onze vakgroepen. Wij zien precies waar kopers vandaan komen en aan welke woonplekken en type woningen behoefte is. Wij kunnen bijvoorbeeld antwoord geven op de vraag met welke boeren je om tafel moet gaan over stikstofreductie en herverkaveling om bouw überhaupt mogelijk te maken. Koppel je die kennis aan demografische gegevens, dan heb je veel duidelijker voor ogen wat er nou eigenlijk moet gebeuren met de bouwopgave.’ ‘Laat onze regionale NVM-afdelingen ieder kwartaal even zitten met de wethouder en de ambtenaren die hiermee belast zijn,’ vult Goutsmits-Gerssen aan. ‘Hoe is de woningmarkt, waar is behoefte aan?’

‘Een blauwdruk is niet genoeg, er moet ook gebouwd worden’

Decentrale oplossing In maart van dit jaar presenteerde minister Hugo de Jonge (Volkshuis­vesting en Ruimtelijke Ordening) de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het doel is om tot 2030 maar liefst 900.000 woningen te bouwen. Om dat te bereiken neemt de rijksoverheid meer regie, onder meer door afdwingbare afspraken te maken met provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen. Zo moet het bouwtempo worden opgevoerd en moet er meer aanbod komen van goede, duurzame en betaalbare woningen. Een goede zaak? Centrale sturing is zeker nodig, maar volgens makelaars­vereniging NVM moeten zaken uiteindelijk decentraal worden opgelost. Ebbers: ‘De ambities zijn er, maar naar de uitvoering van het ruimtelijk-ordenings­beleid zijn we best wel benieuwd, om het zacht uit te drukken. Formuleer je op nationaal niveau regels en krijg je de ruimte om die op gemeentelijk niveau te optimaliseren en uit te voeren, dan zijn we hartstikke voor een nationale aanpak. Maar dat moet niet blijven bij blauw­drukken, er moet ook gebouwd worden. Daar zit een menselijke factor aan en daarvoor moeten taken worden uitgevoerd.’

Tekort aan handjes

‘Ik ben blij dat er nu een minister is voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,’ zegt Sander Heidinga, voorzitter van de vakgroep Business. ‘Zeker omdat er zoveel gebouwd en getransformeerd moet worden. Zo is er enorme behoefte aan logistieke hubs, onder meer om online bestellingen snel en efficiënt te verwerken en moet de transitie in de winkel- en kantorenmarkt worden gefaciliteerd. Dat stelt de nodige eisen aan de capaciteit van het ambtelijk apparaat.’ ‘Momenteel hebben we gewoonweg een tekort aan handjes, maar daar hebben we het niet over,’ vervolgt Ebbers. ‘De komende jaren gaan een hoop mensen met pensioen, dan wordt dat tekort alleen maar nijpender.’ Goutsmits-Gerssen: ‘Onze gemeente is nu druk bezig met de opvang van vluchtelingen. Ontzettend belangrijk natuurlijk, maar dat zijn dezelfde mensen die ook bezig zijn met de woningbouwopgave. Het tekort aan mensen gaat tot problemen leiden. Minder vergunningen betekent minder huizen, zo simpel is het.’

Druk verlichten

‘Bovendien mag er best meer buiten de bestaande kaders worden gedacht. Goutsmits-Gerssen: ‘Heb je bijvoorbeeld twee jonge gezinnen die een woonboerderij willen splitsen, ga dan kijken wat de mogelijkheden zijn, in plaats van naar het bestemmingsplan te wijzen en zeggen dat het niet kan. Juist door verschillende sectoren te combineren – zoals het bouwen van tijdelijke woningen op een agrarische locatie – kun je snel de druk op de lokale markt verlichten.’ Heidinga: ‘Juist als je Wonen, Business, Agrarisch & Landelijk combineert, kom je tot snellere en betere oplossingen. Dat doen we intern ook; ruimtelijke-ordeningsvraagstukken strekken zich uit over alle drie de vakgroepen. Een integrale aanpak leidt tot het beste advies en resultaat. Wet- en regelgeving werken niet altijd mee en procedures duren in Nederland vaak vrij lang. Dat maakt het moeilijk om maatwerk te leveren. Maar kom je met alle partijen samen, van makelaar tot gemeente­ambtenaar, en houd je rekening met de behoefte van inwoners en de markt, dan kan dat wel.’ Goutsmits-Gerssen: ‘Politici en ambtenaren kunnen nog veel beter gebruikmaken van onze gebundelde kennis. Onderzoek gebeurt nu vaak via grote consultancybureaus, maar voor snel, kort en bondig advies kun je beter rechtstreeks naar ons toekomen. Met drie vakgroepen staan we goed opgesteld.’ ◼

Deel dit artikel