Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn positief over Woon- en Bouwagenda

Slappe maatregelen helpen niet

Tekst Maurits van den Toorn Beeld ANP Foto

Een beperkt tekort aan woningen is onderdeel van het beleid om de woningmarkt gezond te houden, zoals er bij een gezonde arbeidsmarkt ook sprake is van een kleine frictiewerkloosheid. Een woningtekort van zo’n 2 procent wordt als acceptabel gezien. Het probleem is dat het tekort landelijk nu is opgelopen tot 3,6 procent en in sommige regio’s zelfs tot 6 procent. Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA, tegenwoordig adviseur en onderzoeker woningmarkt bij Finance Ideas, over hoe het woningtekort omsloeg in woningnood en of de maatregelen van minister De Jonge een uitweg bieden.

Johan Conijn voor de bouwlocatie van bouwproject Bensdorp, waar de oude chocoladefabriek Bensdorp tot appartementen wordt omgebouwd

‘Door die toename zitten we nu met een groot probleem,’ ziet Conijn. ‘Het gevolg van dat tekort is dat er nu sprake is van woningnood, dat – anders dan het meetbare begrip woningtekort – een subjectief begrip is. Daar is niets mis mee, we brengen ermee tot uitdrukking dat er sprake is van een tekort dat we als maatschappij onaanvaardbaar vinden. Het is een begrip dat de urgentie tot uitdrukking brengt en mensen en de politiek in beweging brengt.’

‘Er is te weinig gebouwd en de prijzen zijn heel sterk gestegen’

Minder koopwoningen Woningnood is een cyclisch proces dat onder meer ontstaat doordat de bevolkingsgroei fluctueert en de woningbouw daar met vertraging op aansluit. Conijn: ‘De huidige situatie is onder meer ontstaan doordat het CBS voortdurend de bevolkingsgroei, met name de instroom van het aantal kenniswerkers en het aantal asielzoekers, en de groei van het aantal huishoudens heeft onderschat, en daarmee dus ook de woningbehoefte. Bovendien is er jarenlang te weinig gebouwd – al in 2013 is in een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd dat er 73.000 woningen per jaar gerealiseerd dienden te worden, maar dat is jarenlang bij lange na niet gehaald. Vervolgens zijn, onder de invloed van het tekort en de lage rentestand, de prijzen heel sterk gestegen. Er is nu een tekort van bijna 300.000 woningen, maar ik voorzie dat dat nog verder zal stijgen: de kenniswerkers en de expats zijn weer terug en we hebben de instroom van vluchtelingen uit Oekraïne.’ Naast deze min of meer natuurlijke ontwikkelingen hebben ook beleidsmaatregelen invloed gehad. Vooral de verhuurderheffing heeft een grote rol gespeeld bij het oplopen van het tekort. Conijn: ‘De corporaties gingen het bedrag dat ze daaraan kwijt waren meewegen in hun investerings­beslissingen en hebben hun nieuwbouw enorm teruggeschroefd. Toen de heffing er eind 2012 kwam is daar al voor gewaarschuwd, maar het ministerie vond dat de corporaties best andere dingen konden doen om toch te kunnen investeren, zoals meer huizen verkopen, de huren sterker verhogen en efficiënter gaan werken. Dat had misschien gekund, maar de corporaties deden het in ieder geval niet of niet voldoende. En er kwam nog eens bij dat ze hun commerciële activiteiten moesten verminderen, ze bouwden als gevolg daarvan minder koopwoningen.’

Vertraging Om de gerezen problemen aan te pakken ligt er nu een ambitieuze Woon- en Bouwagenda met als eerste concrete invulling het programma Woningbouw. Conijn is positief over de richting die in de nota en het programma wordt aangegeven. ‘Ik was aangenaam verrast toen ik het programma las omdat het heel concreet is, met duidelijk aangegeven welke categorieën woningen er moeten komen. De vorige minister voor Wonen was daar nooit duidelijk over, terwijl dit juist een belangrijke stap is om inhoud aan de regierol van het rijk te geven. Het is goed dat de minister de regie neemt, specifiek aangeeft wat er moet worden gebouwd en afspraken maakt met alle betrokken partijen. Ook positief is zijn belofte om halfjaarlijks een rapportage aan de Kamer te sturen met de bereikte resultaten. We hebben het nog nooit zo concreet gezien; dat moet ook wel, slappe maatregelen helpen niet.’ Hij plaatst als kanttekening dat de minister nog voor hij goed en wel is begonnen vertraging lijkt op te lopen, want ten tijde van het interview is van de twee voor april aangekondigde programma’s er slechts een klaar.

Transformatiewoningen

Vorig jaar zijn er 80.000 woningen gerealiseerd. Daarvan zijn er 69.000 nieuw gebouwd (die staan in de CBS-gegevens), maar er wordt weleens over het hoofd gezien dat er ook zo’n 10.000 transformatiewoningen bij zijn gekomen. Daarbij gaat het om woningen in voormalige scholen, kantoren en dergelijke. Het streven is door te groeien naar 100.000 woningen per jaar, waarbij de grootste toename van de corporaties moet komen. Dat kan ook, ze krijgen daar weer de financiële mogelijkheden voor, maar een waarschuwing is op zijn plaats, vindt Conijn: ‘Het zwakke punt is dat de corporaties geen grondposities hebben, daarvoor zijn ze afhankelijk van projectontwikkelaars en vooral van de gemeenten die moeten zorgen voor bestemmingsplannen en bouw­vergunningen. Uiteindelijk is de gemeente de spil waar alles om draait.’ ‘Verder zal de uitvoering heel lastig worden,’ aldus Conijn, ‘nu door de oorlog in Oekraïne grondstoffen en materialen duurder worden. Bovendien zitten we ook nog steeds met het niet opgeloste stikstofdossier. Kortom, we zijn er nog lang niet, maar de eerste stap is gezet. Tel je zegeningen!’ ◼

‘Uiteindelijk is de gemeente de spil waar alles om draait’

Deel dit artikel